Les enjeux : La transformation du bâti existant

Brice Gaillard | 01 Février 2021

L’Île-de-France ou plus précisément un nombre conséquent de ses espaces, et en particulier Paris et la petite couronne mais également au-delà, sont caractérisés par un taux d’occupation du foncier extrêmement conséquent, pour ne pas dire maximal.

Fort logiquement, cela a un impact en termes d’aménagement des territoires et limite, ou du moins impacte la marge de manœuvre des pouvoirs publics et des collectivités territoriales. Ainsi, en matière de construction du logement en Île-de-France et contrairement à ce que l’on peut constater dans d’autres territoires, ce ne sont pas tant les moyens financiers qui manquent que l’espace.

C’est dans ce contexte qu’il faut appréhender les enjeux de production de logements qui existent et la nécessité, pour construire l’Île-de-France de demain, de produire des logements.

Cela peut passer, et cette piste doit faire l’objet d’analyses poussées, par la modification du construit existants. Les friches doivent être réhabilitées. Il s’agit là d’un premier enjeu qui permettra de dégager des marges de manœuvre en la matière.

De plus, et a fortiori dans un contexte de recours accru, et sans doute durable, au télétravail, la question des vacances de bureaux doit être posée. D’après une étude de Cushman & Wakefield, les vacances de bureau en octobre 2020 représentaient 3,3 millions de mètres carré à l’échelle régionale[1], avec un taux de vacances de 5,9%, en progression (logiquement du fait de la crise) de 0,9 points en un an (soit 16%). Ainsi, incontestablement, l’immobilier de bureau pourrait constituer une solution pour dégager des mètres carré aménageables en matière de logement, du moins dans certains secteurs franciliens. De plus, si la crise sanitaire et économique aggrave la situation, il existe indéniablement un problème structurel de vacances des bureau en région capitale.

Incontestablement, un bureau et un logement ne répondent pas complètement à la même logique d’aménagement et la transformation d’un bureau en logement représente pour l’investisseur un surcoût. Par exemple, les accès à l’eau courante ne sont pas construits nécessairement selon la même logique.

Toutefois, il est possible de penser, eu égard à la rentabilité extrêmement forte pour les promoteurs dans la quasi-totalité des secteurs franciliens, que des conditions de réhabilitation d’immeubles de bureau pourraient être intégrés dans les objectifs de production de logement sans pour autant grever la rentabilité des opérations conduites en la matière. Cela est d’autant plus vrai que les pouvoirs publics peuvent légitimement s’assigner un objectif de régulièrement d’un marché de l’immobilier de bureau dont la rentabilité très élevé conduit à des constructions trop nombreuses.

En tout état de cause et parce qu’il s’agit d’un objectif de rééquilibrage de nos territoires, l’atteinte d’une proportion plus appropriée entre immobilier de bureau et logements apparait aujourd’hui absolument nécessaire pour construire une Île-de-France en Commun.

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[1] Si l'on part du principe que le logement moyen en Ile de France fait 74,6 m², cela ferait 44 236 logements potentiels.

Brice Gaillard

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